大马购房指南之房产评估
2014-11-17

　　对很多人而言，买卖房产是人生中一项重要的决定。<马来蓝卡官方>

　　不论你买卖房产的目的是什么，投资或自住？马来西亚房产类型是排屋、公寓、组屋或是店铺，大都需要房产估价师的服务。

　　在马来西亚什么是房产估价呢？房产估价既不是科学，也不是艺术，是结合了科学和艺术的专业。

　　估价师就像建筑师、工程师、医生或律师。

　　估价的焦点就是要针对一项房产进行评估，找出该马来西亚房产的市价。

　　解读销售证据断定产价

　　大马估价师、评估师及房产代理局（The Board of Valuers,Appraisers andEstate Agents Malaysia，简称BOVAEA）对于市价的定义是“一项自愿且公平的房产交易中，买卖双方若要完成房产交易，所需付出的房产价值。”

　　估价师的责任就是评估，如评估一块土地，包括土地上的建筑物和土地相关的权力和条件等的市价。

　　大马房产估价师不会随便给予一项房产一个价值，他们必须参考并解读市场上的销售证据，以相关资料来断定房产的价值。

　　评估程序

　　1.认定目标。

　　2.了解房产目标的一些条件，包括是永久地契或是租用地契，还有土地使用权等。

　　3.注意评估的日期。

　　4.搞清楚估价目的和宗旨，及清楚定义房产类型。

　　大部分估价活动目的是探讨市价，但也有一些估价活动的目的是要找出一个建筑物的投保价值或是商业价值。

　　5.为特定客户评估房产时，要针对估价目的和宗旨，采用正确的价值评估方式。

　　6.如果评估报告有不足之处，估价师就一定要在评估报告中阐明。

　　申请房贷银行指定估价师

　　作为马来西亚房产估价师，在过去长达40年内的执业生涯中，我常常面对房屋贷款申请者一些有趣的问题。
现在就与读者们分享。

　　1，为什么买卖双方已同意一个交易价，银行还是会要求进行房产估价？

　　答：若贷款者无法偿还贷款时，银行必须以拍卖方式将房屋拍卖掉套现，收回款项。

　　所以银行必须确保所付出的贷款，没有超过房屋的价值，未来万一进行拍卖，能够收回款项。
银行会要求由他们指定的估价师，评估相关房产价值。协助批准贷款时，有正确的市价作为参考。

　　2.购买房产的是我，为什么一定要聘用由银行指定的大马估价师？

　　答：一般上，马来西亚国内的银行都想要与他们信任的专业顾问合作，包括律师和房产估价师。
为了确保估价师的可靠性，银行都有指定的估价师名单。只接受该些估价师所做出的评估报告。

　　3.反正估价师的费用需由我自己承担，为何没有自由委任自己想要的估价师？只要对方是合格且有注册的估价师就好。

　　答：不能！因为马来西亚国内的银行规定了不能委任本身的估价师，必须是银行所指定名单里。

　　如果你需要那家银行的贷款，就必须使用该银行所指定的估价师。

　　4.银行指定的估价师完成评估报告后，我不满意，可否再委任另一个估价师准备另一份估价报告，向银行的估价报告提出异议？

　　答：很不幸，马来西亚国内银行规定，即使对指定估价师报告不满意，也不能委任自己想要的估价师。

　　5.两个房产估价师被委任评估同一项房产，结果悬殊，如差异至少有30到300%或400%，可能吗？

　　答：估价活动的目的和宗旨，将影响估价活动的结果。

　　且不同房产类型，采取不同估价方式，也有可能得出不同的结果。

　　让我举个例子，当2至3个估价师受委，为位于白沙罗高原一间半独立式房屋估价时，应该都会用直接比较的方式来评估，且得出的结果差异不会太大。

　　但如果这些估价师受委，评估雪州加影一块面积达50亩的空地，得出来的估价结果是有可能出现大差异，市价差50至400%并不稀奇。

　　难道说是其中一个估价师错了吗？

　　其实这是一个矛盾的课题。因为，结果赖于各估价师使用的评估方式，和他们所收集到的资料和条件。所以他们的结果都有可能是对的。

　　我举例，A估价师可能会假设，这块土地只适合农业活动，未来其他发展潜能不大，所以只进行了农业地价值直接比较。

　　但B估价师假设，尽管该地目前仍空着，未来却有潜能发展为住宅房产，采用了加权剩余法（Residual Method）来反映未来发展潜能。

　　这就是导致两个估价师结果有天渊之别的原因。

　　如果您也对马来西亚房产投资感兴趣，请微信联系我：2864081581.<马来蓝卡官方>