大师分析：马来西亚《2015年财政预算案》房产领域相关措施
2015-02-11

　　马来西亚《2015年财政预算案》于今年10月份公布,引起了大马社会各界的广泛关注, 特别是,许多市民对于该财政预算案的房产政策, 抱有相当大的期待。<马来蓝卡官方>

　　但总体而言，与2014年财政预算案相比，这一次的预算案并没有新的打房措施与建议，反而是将重点放在了扩大可负担房屋计划的配套方案上。也许对于尚未有房屋的年轻人，这是唯一可以令他们感到欣慰的讯息。

(一)预算案房产措施一览

　　在马来西亚《2015年财政预算案》中与房产领域有关的措施主要有以下7项：

　　1)青年房屋计划：这是政府、国民储蓄银行、公积金局与大马再抵押机构合作，联合推出的计划，为已婚、购买不超过50万令吉的首购屋年轻人而设，购屋者的年龄在25岁至40岁，家庭收入不超过1万令吉，贷款最高年限为35年，另外，每月获提供200令吉的现金援助为期2年。符合条件的成功购买者，可享有印花税折扣50%的优惠、10%的担保贷款，让贷款者取得全数的融资，包括贷款保险；借贷者也可从公积金的第二户头领取存款，以支付每月的分期付款及其他相关费用。

　　2)可负担房屋计划：在一个马来西亚人民房产机构，政府将拨款13亿令吉，兴建8万间的房屋，购买一马房屋的家庭收入，从8千令吉提高到1万令吉。对于没有能力购买房屋者，“先租后买”的计划将特别推介给那些无法取得房屋贷款的市民。此外，政府将拨款6亿4千400万令吉给国家房屋局，以便在人民房屋计划下兴建2万6千间房屋。

　　3)国家房产有限公司（SPNB）将兴建1万2千间“人民美好房屋”5千间“人民憧景房屋”，以及2万间的“人民渴望房屋”，但没有公布拨款的具体数额。在可负担房屋计划下的首次购屋者，买卖合约与贷款合约皆享有50%的印花税折扣，屋价的最高顶限从40万提昇至50万令吉，享有优惠期限延长至2016年12月31日。

　　4)“我的第一间房屋”购屋者，屋价提高至50万令吉，有资格贷款者的年龄，从之前的35岁提升至40岁。
　　5)专供公务员申请的房屋贷款，从之前的8万提高至12万令吉，最高顶限从45万增至50万令吉，废除100令吉的申请处理收费，新措施由2015年1月起生效。

　　6)“一马公务员房屋计划”（简称PPA1M）的房屋兴建数量将有增加，目前已有1万零639间，另外将增建5千380间。有资格申请的家庭收入从原有的8千，提高至1万令吉，预计兴建价格不超过50万令吉房产的发展商，将从公务员房产计划中受惠。

　　7)房产盈利税的征税率没有调整，不过，从2016年开始，纳税人将自行估计房产盈利税的征收。

(二)青年房屋 供不应求?

　　这一次财政预算案，比较引起市场与坊间关注的是“青年房屋计划”，这项计划基本的要点是：申请者年龄介于25至40岁，家庭收入低于1万令吉，购买不超过50万令吉房屋的已婚夫妇可获得政府援助，贷款最高期限可长达35年。另外，政府也为购买首间房屋的已婚青年夫妇提供首两年每月200令吉的援助金，不过，青年房屋计划仅限2万个房屋单位、先到先得。

　　政府意识到拥有房屋是当下青年最关注的课题，尤其是当下屋价偏高、申请房贷也难批，因此政府与国家储蓄银行（BSN）、公积金局（EPF），以及大马再抵押机构（Cagamas）合作推出“青年房屋计划”。

　　申请者可在房屋转让及借贷协议上减免50%印花税，就是说买卖合约与贷款合约的印花税可获得50%折扣。另外，还可获得政府提供的10%贷款担保，以确保借贷者可获得所需的资金，包括应付房贷保险的费用。

　　根据《2015年财政预算案》，马来西亚政府将拨出1亿令吉成立一个“大马青年城市计划”，并将之作为这项计划在半岛及东马试验项目的拨款，开始兴建3个一马青年城。与此同时，政府将为国内青年设立一个全面的生态系统，以提高他们的工作、创业、拥屋、享有康乐和体育设施的能力与条件。

(三)一马房屋 人人买得起?

　　所谓的‘一马房屋’是指政府设立一个马来西亚人民房产机构，这项计划于2012年开放让符合资格者申请登记，在一个马来西亚人民房产计划（PRIMA）下，每月家庭收入介于2千500至7千500令吉的个人或家庭（夫妻），可以上网登记，预订大马房价介于10万至40万令吉的房屋。

　　一个大马人民房产机构将在槟城兴建1万间、柔佛2万5千间，以及森美兰1万1千个单位的房屋。 首期计划将在15个地点建造约2万间的可负担房屋，目前已开始动工的计划包括：吉隆坡蕉赖首都镇、柔佛巴西古当及森美兰芙蓉。

　　申请条件除了必须符合月收入与所拥有的房产限制外，也必须在有关房产计划建设的地区工作或居住。

　　在2014年财政预算案，政府宣布“一马房屋计划”将获得10亿令吉的拨款，准备兴建8万间价格比市价低20%的可负担房屋；国家房屋局（JPN）也将获得5亿7千800万令吉推行该计划，兴建1万6千473单位的房屋，至于国家屋业发展有限公司（SPNB）将兴建2万6千122间可负担房屋。

　　“一马房屋计划”属于开放登记形式，条件符合者可以申请，所有房屋抽选过程，都由独立检查公司进行核查。若申请者没抽中，名字会继续留在待抽签名单中，以便参与下次的公开抽签活动。

　　在《2015年财政预算案》中，一马房屋计划也被作为它的重点议题。2015年，政府预计将在“一个马来西亚人民房屋计划”（PR1MA）下，拨款13亿令吉兴建8万单位的人民可负担房屋，以解决人民买不起房屋的问题。

　　《2015年财政预算案》指出，为了让更多人民拥有自己的房屋，购买一马房屋的家庭收入，从8千令吉提高到1万令吉。此外，“先租后买”的计划将特别推介给那些无法取得房屋贷款的市民。与此同时，政府将拨款6亿4千400万令吉给国家房屋局，以在人民房屋计划下兴建2万6千间房屋。

(四)可负担房屋计划 如何受惠?

　　前面提到，马来西亚《2015年财政预算案》将重点放在了扩大可负担房屋计划的配套方案，这里要补充的一点就是“一马房屋计划”、“我的第一间房屋”、“人民房屋/组屋计划”、“人民美好房屋”、“人民憧景房屋”，以及“人民渴望房屋”，都可以归类到“可负担房屋计划”。

　　1)可负担房屋计划

　　由国家房产有限公司（SPNB）负责的可负担房屋计划（RMM），廉价、中低价和中价房产的价格分别是3万5千令吉、5万令吉和8万令吉（西马），东马则是5万令吉、7万令吉和10万令吉，条件依各州政府而有所不同。只要是年龄满21岁至50岁的大马公民、不曾拥有房屋或土地者、家庭月入不超过2千令吉即符合资格，有意购买廉价房屋者，需向州政府登记、或邻近的县署登记。

　　这项兴建计划以3种不同形式进行，包括由一个大马人民房产机构独自进行、一个大马人民房产机构与私人发展商合作，以及私人发展商获得政府提供辅助基金（Facilitation Fund）进行。

　　去年提呈的2014年财政预算案宣布，国家房屋发展有限公司将兴建1万5千122间为可负担房屋，此外，政府将扩大政府辅助基金提供的申请范围，即除了现有的一马房产机构，也开放给私人发展商，以申请高达40亿令吉的便利基金。

　　2)人民组屋计划

　　2015年财政预算案指出，国家房屋部门将在人民组屋／房屋（PPR）计划获得6亿4千400万令吉拨款，人民组屋的售价介于3万5千至4万2千令吉。从2001年开始，房屋与地方政府部已推出138项人民组屋计划（仅供出租），以及供出售的计划，总共有9万2千630个单位。

　　2011年财政预算案宣布这项计划，协助月入3千令吉或以下刚入社会的年轻人拥有“我的第一间房屋（SRP）”，申请成功者，可获得100%融资贷款，以及无需支付10%首期购屋款。

　　此外，2013年财政预算案宣布，从2013年1月1日起，申请者的月入提高至5千令吉，从2011年至2013年5月，共有1千410个申请提交给金融机构申请“我的首间房屋计划”，其中共有485个或总额7千250万令吉的申请获得批淮，而其中的395个或总额6千130万令吉的申请成功获得担保。

　　3)亲民房屋计划（RMR）

　　这项计划的目的在于协助财力不足、但拥有土地者兴建房屋，这项计划协助拥有土地的低收入者，例如鱼民、农民和贫穷家庭，在其土地上兴建房屋，房价不超过6万5千令吉，政府津贴2万令吉和2%的贷款利息。2014年财政预算案宣布，国家房产发展有限公司将兴建8千间亲民房屋。

(五)业界反应

　　1)法迪依斯干达：料更多人受惠
　　
　　大马房地产发展商会会长法迪依斯干达表示，国家房屋有限公司将兴建1万2千间的“人民美好房屋”、5千间“人民憧景房屋”，以及2万个单位的“人民渴望房屋”，这是不错的措施。政府把购屋限制从40万提高到50万令吉的同时，也将给予房屋的转手及贷款合约50%的印花税优惠令人鼓舞，优惠的有效期延长至2016年12月31日。”他说，配合印花税的减免50%优惠，享有“我的第一间房屋”优惠，屋价提高至50万令吉，符合资格年龄者从35岁提高至40岁，估计会让更多人受惠。

　　2)包久武：市郊房价较实惠

　　马来西亚友联产业经纪公司总经理包久武表示，由于地价比较便宜的缘故，市郊房屋价格也较为实惠，假如城市与周边地区的交通体系更为完善，那么低薪的打工族，可以购买距离市区或者说与上班地点较远一些的房屋，带动郊区房产计划的发展，大家不需挤在城市附近，被迫购买或租个很小的城市房屋。他说，目前兴建中的第一条捷运线，还有接下来的第二和第三条捷运线，相信将会改变产业发展的地带，以及带动二、三线城市的产业发展步伐。

　　3)陈钟灵：受一定条件限制

　　马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵接受采访时指出，政府建议的2万间青年房屋并不足够，可以说杯水车薪，最关键在于改善经济，进一步提高人民的收入。不论是一马房屋、或是其他的可负担房屋计划，这些皆需符合条件，而且受到一定条例的限制。

　　因此，总体上，针对马来西亚《2015年财政预算案》的房产措施，市场人士普遍希望，在政府推行有关马来西亚房产计划的同时，它的分配与落实过程也能够透明化。因为，只有这样才能避免腐败，否则，再好的计划也无法达到预期的目标。

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