购房指南：有期地契的马来西亚房产价值
2015-01-14

　　地契诠释土地业权的期限，主要分成永久和有期。<马来蓝卡官方>

　　假设你的马来西亚房产地契是有期限的，你是否知道自己的权利？有期和永久地契的马来西亚房产价值又有什么分别？

　　有期地契和永久地契最大的分别就是，前者有期限，永久地契则没有期限。

　　有期限的地契中，等同州政府是业主或出租人，授权土地给租用者使用，如99年，其他较常见的有期地契期限包括30年和60年。

　　在雪州，有期地契地区主要包括莎阿南、八打灵再也、蒲种和蕉赖部分地区。

　　马来西亚房产交易需经州政府

　　在马来西亚，政府有权力以99年的有期地契形式，把政府土地转让给私人用途，承租人（买家）除了需支付购地费和土地租金，还必须遵守州政府的各种条例。

　　有赖于地契内的条件和限制，有期地契马来西亚房产进行任何交易如转让、脱售和申请房贷时，都需要获得州政府的同意，但未必每次都可获得批准。

　　因此，涉及有期地契的马来西亚房产交易一般比较麻烦，而相比永久地契马来西亚房产受欢迎程度较低，房产价值也受到影响。

　　地契期限决定房产价值

　　但当去到地契期限的后期，比如只剩下20或30年时，因为购屋者开始趋避，这些马来西亚房产价值就会明显下跌。

　　对这些房产估价时，一般会假定地契不获更新，因为地契更新也赖于州政府的政策，对潜在买家来说是一种风险。

　　不过，一旦地契获更新，有期地契房产价值与永久地契房产少有分别。

　　若有期地契期限剩下少过10年了，要为其产业估值，一般只会考虑相关产业未来10年内可获得的租金，未来10年的租金收入就是该马来西亚房产的价值。

　　若要考虑到有期地契最后获得更新，可以再给予等于租金收入10%或20%的溢价。

　　可向州政府申请更新地契

　　当有期地契到期时，除了土地，建立在土地上的建筑物都须一起交回给州政府。

　　除非地契内有注明当归还土地时，建筑物会获得相应赔偿，否则业主不会获得任何赔偿。

　　如果你把有期地契比作租约，这种情况是符合逻辑的。

　　因为当租约到期，又没有与屋主更新租约，就要把土地或建筑物归还屋主。

　　同样的，除非租约写明，否则不管你在租用的物业上进行了任何形式的改装或安装设备，都要归还，且屋主不用赔偿。

　　当然，有期地契期限到，可向州政府申请更新，延长租约期限，但这完全有赖于州政府的斟酌，一般州政府会以当时的人口及土地发展等来考量。

　　且需注意的是，与大众一般所相信的不同，事实上，有期地契并没有自动更新，地主到了地契使用期限末期，必须与州政府洽商才能更新。

　　一旦获得更新，地主必须向州政府一次性缴付土地溢价，计算方式是以更新地契时的地价计算。

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