马来西亚房产是否趋近泡沫？
2014-12-02

　　这几年，不断听到马来西亚房产价格好贵的抱怨，要拥有自己的家，似乎难若登天。<马来蓝卡官方>

　　当房贷成为肩上沉重的压力，收入又追不上房价增值步伐时，“马来西亚房产是否趋近泡沫？”的言论，便不绝于耳。

　　马来西亚人买房要4.6年

　　Demographia2012年的调查结果显示，大部分报告中的城市去年经历了房价合理化的现象。

　　调查公司发言人贺礼巴菲迪斯表示：“房价不合理的城市，均有可用地短缺的现象发生。市场需求本身不会造成房价暴涨，在需求出现后，缺乏满足需求的产品市场才是房价提升的主凶。”

　　可负担能力不断改善

　　目前市场各有说法，有人觉得薪酬赶不上房价升速，也有投资银行拿出数据证明，随着工资提升，我们的可负担能力其实正不断改善。

　　MIDF投资研究主管祖克菲力说：“家庭的收入自1990年初便不断增加，但产业价格增幅平均仍属温和，贷款利率也偏低，整体来说马来西亚房屋的可负担水平已经逐步改善。”

　　他指出，再加上2008年，原产品价格高涨，带动马来西亚人口的收入，进一步提升马来西亚人的可负担能力。

　　“虽然产业价格在过去几年不断走高，但马来西亚的可负担能力目前还是属于舒适水平。”他乐观答道。

　　另外，马来西亚的房屋可负担能力虽稍有转下迹象，并开始回到97金融危机前的水平，但祖克菲力强调，除了高档公寓及办公室之外，产业市场不太可能出现大回调。

　　登嘉楼只需2年 吉隆坡人需7.4年买房

　　联昌国际引述一份调查指出，马来西亚人的月薪平均为4025令吉，2010年马来西亚的房屋市场的平均成交值达22万3270令吉。

　　以地区分析，登嘉楼的只需要2年就可买到房子，吉隆坡最高，达7.4倍；2010年吉隆坡及登嘉楼的平均房屋价格，为48万8536令吉及7万4064令吉。

　　一直申诉被房价过高，担心无法买房的马来西亚人，相信看到上述数据会稍微松一口气，即使在屋价高昂的吉隆坡，努力工作存钱，不用8年就能圆梦，若在登嘉楼2年就可买房。

　　不过，Demographia在报告说，房价负担水平在家庭年收入的3倍以内，才达到负担得起的标准。当这一比例达到5倍或以上时，该城市的房价则难以负担。

　　可负担能力创新高

　　联昌国际分析员对房地产前景非常乐观，并提出若以平均收入及房贷为计算基础，可负担能力其实已经升至历史最高。

　　在低利率环境的大前提下，房产价格自90年代亚洲金融风暴后涨幅便低于家庭收入，是提升负担能力的因素。

　　分析员说：“1997年至1998年的金融危机之后，产业价格便低于家庭收入；另外，借贷利率也滑落将近一半，并仍然处在低点。”

　　房价走势超越家庭收入 低借贷率抵消影响

　　目前，巴生谷产业价格的平均增长率为4.5%，家庭收入则为4%，虽然房产价格的走势略高于家庭收入，但低借贷率却抵消了房产升值率超越家庭收入的影响。

　　联昌国际对于产业前景十分乐观，根据观察房地产的行情，并取得统计数据后发现，雪兰莪及柔佛州的公寓及组屋在1996年至2010年的14年内，平均增值速度缓慢。

　　购买力料比1996年高

　　“在计算通胀及收入增长后，现在的购买能力料比1996年更高。”

　　这14年里，雪兰莪平均增值率仅为0.3%，柔佛增长率为0.9%，增幅远远落后2.5%通胀增长率及4.2%家庭收入扬升幅度。

　　“这或解释，扣除通胀之后，目前雪兰莪或柔佛购买公寓与组屋的价格，已经比1996年还低，但这并不代表是市场出现泡沫后的结果。”

　　该行主管黄大任强调：“我们不否认某些地区的产业价格太高，租金升值速度却很慢，导致资本回酬走低，但这仅是几个地区，整体市场仍然属于可负担水平。”

　　他说，马来西亚有很多专门对准大众市场的廉价房屋、公寓、组屋及排楼。

　　不过，在产业投资市场有多年经验的投资者兼《你能在产业市场致富》（You can Become Richin Property）作者余广财博士在接受《南洋商报》访问时，却提出了不同的看法，据他观察，有许多的屋价已经走高至与薪水不成比率的价位。

　　他说：“薪酬的涨幅无法追上产业的增值速度。当大部分马来西亚人无法负担一般屋价时，产业市场便会自行回调。”

　　打房奏效高档产价下滑

　　近期高档产业的价位也开始往下滑，市场一直担心的泡沫，是否正在悄悄形成？

　　戴德梁行在一份报告指出：“消费者显得相当谨慎，而且仅对特定地点的产业进行投资，政府的打房措施似乎已经奏效。”

　　绝对不是泡沫迹象

　　MIDF在报告说，过去几年供应过剩的问题，导致吉隆坡城中城及满家乐一带的公寓，出现价格滑落的现象。

　　一名房产经纪也告诉本报：“政府加强贷款条例后，要买房更困难，尤其是高档房产，更是首当其冲。”

　　虽然高档房产的营运环境已不及往年，但投资银行强调，这并不是泡沫迹象。

　　联昌的黄大任强调说，吉隆坡城中城及满家乐的价格经历相当的调整，主因是供应过剩，他们也是影响吉隆坡地区产业滞销的主要因素。

　　他说：“上述地区的产业供应庞大，在2008年/2009年的金融危机之后，更加速了供应过剩的情况，继而导致价格滑落。发展商低价脱售产业，以便‘售罄’旧房产，现在他们也倾向发展面积较小的公寓，但这绝对不是泡沫。”

　　巴生谷屋价2010年突扬升

　　MIDF投银也说，巴生谷的屋价过去一直都趋向缓慢，但在2010年却突然扬升。

　　马来西亚产业价仍低

　　该行以每平方尺的价格与邻国市场相比，马来西亚目前的产业价格仍然相当低，MIDF因此预料，过去两年产业价值走升，不排除只是调整基本面的现象。

　　CBRE的克里斯伯恩说：“截至去年第二季，吉隆坡大约5万7850个公寓项目的价值都介于或高出每平方尺350令吉，大约21%的公寓属于‘豪华’型。”

　　他说，当中大部分即将推介的新公寓都是高档类型，每平方尺价格介于500至799令吉，因此在中期内会看到供应大量增长。

　　“不过就算如此，巴生谷第二季的住房产业供应为174万单位，仅比去年同期微扬0.4%。

　　另外，供应增长步伐，自2006年开始就明显下滑，这显示市场所担心的泡沫，其实并不存在。”

　　房产前景虽然没有想象的糟糕，但滞销问题仍存在，尤其柔佛一带特别严重。

　　黄大任说：“马来西亚的滞销问题并不会在短期内消除，马来西亚目前未售出的产业平均为55%，其中柔佛高达88%，雪州因人口不停增长，因此仅有29%；吉隆坡则达65%。”

　　他说：“政府一再鼓励产业翻新活动，以便吸引人回到城市地区，但是要把所有的房屋都填满，却需要时间。”

　　马兴业金融研究分析员认为，政府将产业盈利税（RPGT）上修5%的举措，不会冲击产业需求和产业市场的长期增长表现。

　　此外，他说：“产业盈利税仅调高5%，也能避免影响市场情绪。”

　　“更高的产业盈利税将提高产业投机者的交易成本，特别是在购买后5年内脱售产业的人士。这或许有助减少产业市场的投机活动。”

　　产业价还可翻一倍

　　市场开始露出走缓迹象，但仍有券商强调，产业价值预料还有能力再增70%至100%，有关泡沫的观点，也已夸大其实。

　　黄大任在报告指出，由于可负担能力已经创下新高，再加上住宅产业的供应不多，因此马来西亚的住宅市场预料要再增70%至100%，才会导致可负担能力，降低至1987年至2000年的水平。

　　至于巴生谷一带，则要再扬50%至80%，才会走低至亚洲金融危机前的可负担水平。

　　联昌在报告说，在计算了通胀率、家庭收入增长率后，相信住宅型产业将继续增值。

　　报告指出，由于土地的面积有限，因此新的有地房产供应减少，促使二手市场的价格走高。

　　有地产业价格走高

　　分析员说：“马来西亚人大部分都在有地产业中长大，但是马来西亚的土地越来越少，因此有能力的买主愿意支付更高的金额，购买排楼，结果导致有地产业价格走高，Desa Park City便是很好的例子，当地的有围栏产业，价格可达200万令吉以上。”

　　CBRE（马来西亚）也观察到这点，该行执行主席克里斯伯恩在调查中说：“吉隆坡及雪兰莪一带可发展的土地已经越来越少，所以新的产业计划都往更偏远的地方延伸。”

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