马来西亚购房指南：货不对版、延迟交房？买房索偿找仲裁法庭
2014-11-28

　　对于中国的海外房产投资者来说，如果购房时遇到法律问题，可能维权不易。这里瑞投咨网整理了一篇针对购买马来西亚房产后出现货不对板或者延迟交房等问题是，如何维权的购房指南：

　　在马来西亚购房遇到货不对办或延迟交房，无疑是泼了一盆冷水。购房者唯一的管道，就是通过房屋仲裁庭向发展部索偿。

　　从今年1月1日至6月30日短短半年内，马来西亚房屋仲裁庭就接获1千145宗索偿案件，其中有919宗是基于发展商延迟交房子而提出的索偿。
这也意味著，购屋者面对最大的问题就是发展商无法在指定的期限内移交房子给他们。

　　马来西亚房屋仲裁庭及分层管理署理主席占希拉接受本报专访时指出，雪州最多购屋者通过房屋仲裁庭向发展商索偿。

　　根据上述仲裁庭的数据显示，截至今年6月30日，雪州的索偿案件多达559宗，比第二居多索偿案件的吉打（150宗）多达409宗。

　　她解释说，雪州索偿案件较多，这可能是屋业发展较蓬勃，另一个原因是城市人对个人权益的醒觉意识比较高。

　　在2012年之前，由于房屋发展（监控及执照）法案有漏洞，导致大马房地产行业出现不少非法房产发展商。这些房产发展商没有房产发展执照，却能获得地方政府的批淮文件建造房子售卖。一旦这些非法发展商所出售的房子出现问题，吊诡的是，房屋仲裁庭却无法处理任何索偿。

　　这也意味着，倘若购屋者购买由非法房屋发展商兴建的产业遇到任何问题，房屋仲裁庭是理不到的。

　　无论如何，2012年在国会提呈的房屋发展（监控及执照）修正法案已通过修改16N（1）条文，这项修正条文赋权仲裁庭审理没有执照发展商的买卖合约的索偿。

　　在这项法案下，即使是没有执照的房屋发展商亦可被对付。它有助于保护那些向无执照发展商购买房子的购屋者，确保所购买的屋子如期交货及具有品质保障。

　　不过，占希拉补充说，目前为止，上述法案的至今还未落实。她指出，虽然房屋仲裁庭现有制度无法对付没有执照的房屋承包商，但是若后者有违法，国家房屋局接获投报后，可将没有执照的承包商列入黑名单，禁止后者发展屋业。

　　她也吁请购屋者要购买房子时，必须到国家房屋局网站，查询房屋发展商的资料，以确保有关房屋发展商具有信誉及口碑，减低遇上不良发展商的风险。

　　索偿表格可上网下载

　　占希拉说，任何发展商迟交房子的索偿，可直接上网下载表格，随函附上10令吉的邮政汇票作为手续费，然后邮寄至房屋仲裁庭。
她说，倘若是房子缺陷索偿，购屋者必须事先发出通知信给发展商，而发展商需在30天内前去维修。

　　“若是发展商不理，购屋者还需发第二次通知信，并附上维修的估价费，宽限发展商期限是14天。如果发展商依然拒绝维修，购屋者可以自行维修，并到房屋仲裁庭索偿，向发展商追讨赔偿。”

　　房屋仲裁庭将发出通知信给购屋者，再由后者交给发展商。购屋者把信交给发展商时，必须要有对方的盖章，以确保对方已接收。发展商第一次缺庭，仲裁庭主席一般会展延开审，第二次发展商再次拒来，仲裁庭主席可以依据现有的证据定案。

　　败诉不能上诉

　　所有由房屋仲裁庭的判决都是最后裁决，败诉的一方不能上诉，只能要求进行司法审检程序。

　　如果有关人士不遵照指示，房屋仲裁庭可提呈此案到法庭，由法庭记录在案，同时发出指令，罚款相关人士不少过5千令吉，或是不超过1万令吉，监禁2年或两者兼施。

　　冠全马从2003至2014年6月30日，房屋仲裁庭共接获3万1千742宗索偿案件，当中已处理的案件高达3万6千822宗（99.14%）。
近5年（2010至2014年），在众多州属当中，雪兰我的房屋索偿冠全马，多达8千179宗、其次是吉打州1千927宗、其三是柔佛州1千512宗。

　　占希拉说，房屋仲裁庭的标淮作业是接获索偿要求后的120个工作天内，必须有裁决。在这些已处理的索偿案中，有超过四分之三的购屋者成功索偿。

　　她补充，购屋者败诉的原因是，一些索偿已超过买卖合约订下的期限，有的则是发展商与购屋者之间的口头承诺，没有明文规定。

　　解决买卖方纠纷管道

　　房屋仲裁庭于2002年12月1日通过修订1966年房屋发展（监控及执照）条例成立，并于2003年1月1日开始启用。

　　它的总部位于布城，另设有3个分行，分别在槟城、柔佛和瓜拉登嘉楼。

　　房屋仲裁庭是另一个解决购屋者与屋业发展商纠纷的管道。其执法的范围受到限制，仅限于购屋者与屋业发展商所签署的买卖合约。这些买卖合约所涉及的是住所、或是一半住所，另一半作为商业用途。

　　仲裁庭只处理2类索偿

　　许多人误以为买卖房子出现任何问题，都可诉诸房屋仲裁庭，以向发展商索取赔偿，其实不然。

　　房屋仲裁庭只处理2大类索偿，第一类是非技术性索偿，即发展商延迟交房子给购屋者或是向发展商追讨订金；第二类则是技术性索偿，即房子的构造没有按照合约订下的内容完成。

　　比如说，当购屋者缴付订金给发展商，但是贷款不获批淮，那麽购屋者可以向房屋仲裁庭申请索回有关的订金。

　　一般上，在尚未签署房子买卖合约之前，不需要付任何订金。不过，也有一些发展商游说购屋者付订金。如果是只付订金，没有签房子买卖合约，购屋者若要取消订单，房屋仲裁庭可以指示发展商归还所有的订金。

　　她补充，倘若在缴付订金时，购屋者已签署房子买卖合约，但是贷款不获批淮。购屋者可以向发展商要求取消买卖合约，并索回订金。无论如何，购屋者必须缴付1%的费用予发展商。

　　其次是技术性问题，例如房子墙壁龟裂、买卖合约订下的内容与实际结构不一样，货不对办，例如瓷砖石灰牆的高度是5迟，但是经过检验过后，仅有4迟11吋而已、天花板漏水或有水渍等。

　　占希拉说，房屋仲裁庭的权限是处理少过5万令吉的索偿案，除非获得双方白纸黑字的协议，仲裁庭才可以处理超过上述数额的案件。

　　购屋者必须在以下事故的一年期限内申请索偿，包括建筑落成与完工证（CCC）、买卖合约上列明的缺陷责任期限、在建筑落成与完工证（CCC）未发出前，任何一方终止房子买卖合约的日期。

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