马来西亚购房指南之转让契约文件遗失
2016-03-22

　　据悉，有位刘先生，他在马来西亚较早时购买了一间共管公寓，位于雪兰我州首邦市，去年，他已还清了银行贷款，并且进行产业解押手续；可是，贷款银行却告知遗失了转让契约文件，暂时不能进行解押手续。

　　另一位读者蔡先生也来信表示面对同样问题，如今不晓得要如何处理。

　　两位读者提问说：“在这种情况下，我们要如何进行未分割的分层地契解押手续？”

　　答：刘先生与蔡先生面对的是偶而会发生的问题，当贷款人被其贷款银行告知、他们不晓得将转让契约放在何处时，的确是比较麻烦的事。

　　这类事件对当事人造成麻烦不在话下，过去几年，马来西亚一些银行展开合併与收购之后，是否很好的进行文件搬迁，也许是个较大的疑问。

　　以刘先生和蔡先生的例子，是通过转移的方式或抵押的方式，这点并没有详细说明，我们先以转移的方式来说。

　　转移的方式是将权益从个人／公司／机构，转移到另一个人／公司／机构的契约，至于抵押的方式则是转移受惠权益，从贷款人转至银行，因为银行提供贷款给产业贷款者。

　　假设遗失的转让契约是转移的方式，那么与现有贷款者银行进行解押申请，不会有太大影响，不过，假如贷款者淮备出售、转移或再融资其产业，那么将面对法定影响。

　　此外，解押现有贷款可以通过贷款人与贷款人的银行，签署接收再转让契约来进行，文件呈交高庭处理，以撤销之前登记的授权书。

　　假设遗失的转让契约是属于抵押的方式，那么我们必须查看，银行的重要文件是否附有另一份名为授权书的协议；假如存在授权书，在呈上接收再转让契约给高庭时，正本授权书契约将派上用场，以撤销银行之前提出的授权书，因此，遗失正本抵押文件，不会对解押贷款者现有的贷款有影响。

　　另一方面，假如重要文件不需要分开淮备一份授权书，那么授权书通常通过抵押方式纳入，以这个例子来看，遗失正本抵押文件，不会对提呈接收再转让契约给高庭，以撤销之前的授权书构成问题。

　　法定宣誓书文件能用来解押地契吗？

　　问：“据说如果贷款银行遗失了转让契约文件，只要贷款银行发出一封法定宣誓书文件，日后如果要脱售这产业，一切额外费用将由贷款银行承担。请问：法定宣誓书文件也能用来解押地契吗？”

　　答：在处理转让契约文件（通过转移方式）遗失的问题，从银行取得法定宣誓书，以承认该项文件已遗失是必须程序，但这不是最终的确实文件。

　　银行或通过其律师向贷款人要求转让契约文件副本，然后呈给发展商，促请发展商认知转让契约文件的问题，然后要求发展商在转让契约文件副本签知，在未来处理转移产业权益，将副本视为类似正本文件，以便在接下来的转售或再融资计划，被视为可以接收的文件。

　　另外，在没有授权书或委任状的情况下，遗失转让契约文件（通过抵押方式）可以这样处理，假如授权书条文纳入原本的转让契约文件，高等法庭将撤销之前的条文。

　　基于这点，假如少了转让契约文件，银行或通过其律师，必须取出之前纳入的转让契约文件，然后存放在高等法庭，以领取“证明真实副本”，一旦取得转让契约文件的“证明真实副本”，高等法庭在撤销之前纳入的授权书就不会有问题。

　　将来做分层地契是否会有麻烦？

　　两位读者的其他问题是：“假如将来发展商进行公寓分层地契分割时，是否会有麻烦？”

　　发展商在处理分层地契的转移时，通常不会向产业业主要求任何正本法定文件，为迎合法定条规，发展商必须保存一份最新的业主、业主贷款银行名单。

　　在法律上，不论是通过转移或抵押方式，假如没有将一份转让契约文件呈给发展商，任何的业权转移或售卖交易是不受承认的。

　　总而言之，遗失正本文件将对买卖、转移或再融资会有法津的影响，除非是通过正规方式补救。