五大因素带动,马来西亚房价上涨空间庞大
2015-01-23

　　受益于市场看好，亚洲房产价格不仅从风暴中复苏，甚至有可能超越之前的顶峰表现。马来西亚房产在去年全年成长5.6%，是亚太地区其中一个增幅最强劲的市场。受益于城市化、市民年轻化及房贷市场渗透率低企，马来西亚未来房产价格拥有庞大的涨升空间。<马来蓝卡官方>

　　更多房产信托设立

　　由于全球经济的不确定性，房产信托凭着其盈利弹性和较高的收益率，受到市场追捧，同时被当作对冲通货膨胀的工具。尤其是大规模的零售房产信托。“在投资者强大的购买能力和税收优惠扶持下”，大马零售房产信托比新加坡更具成长潜能，主要因为拥有较强的续租租金以及更多的收购管道。 研究员余美慧透露，许多主要的商场仍然由房地产发展商或企业集团私人持有，意味着马来西亚房产信托拥有潜在且强大的资产注入管道。

　　新铁路路线工程

　　预计在2017年7月竣工的第一期捷运工程（MRT1）进展符合预期，共230亿令吉的建筑合约也已派发其中的200亿令吉。至于第二和第三捷运工程，目前已进入最后的规划与评估阶段，路线和车站位置预计将在明年公布。另外，预计耗资200亿至250亿令吉的新马高速铁路系统（HSR）完成后，从新加坡到吉隆坡的行程将从目前的6小时车程，缩短至仅90分钟。这将带动两地的游客量，而相比新加坡房产市场，有着极大折价的吉隆坡房产，也将被重新估价。

　　因此，位于吉隆坡市中心边缘的主要捷运交汇站、铁路延线的梳邦、蒲种以及莎阿南等将拥有最高的上涨空间。在吉隆坡市中心持有大规模土地的业者，如KLCC产业、杨忠礼置地、永泰大马、实达集团，将从中获益不浅。

　　虽然距离竣工依然还有一段时间，但所涉及的土地将开始浮现升值。原有的土地持有人拥有更强的定价优势，如实达集团和双威皆把捷运工程的溢价，纳入新项目的售价内。

　　政府大规模重建计划

　　估计在大选尘埃落定后，大马政府将公布双溪毛糯大马树胶研究院、敦拉萨金贸中心、新街场的大马镇（Bandar Malaysia）以及武吉免登综合城（Bukit Bintang City Centre）等，4项高规格政府重建项目的更多详情。

　　占地2330英亩的双溪毛糯大马树胶研究院土地，总发展价值达100亿令吉。

　　大马树胶研究院的土地重建计划成功率，取决于雪州政府批准大蓝图中的交通枢纽以及160英亩绿色公园的发展。

　　敦拉萨金贸中心占地80英亩，总发展价值达260亿令吉。虽然吉隆坡大量的办公室供应令人担忧，但该贸易中心能够依赖其策略性的地点、计划中的捷运交汇站，以及2012年财政预算案所公布的特别津贴，在竞争中脱颖而出。

　　其它的重建计划还包括进行中的葛京路项目。

　　依斯干达特区蓬勃发展

　　大马依斯干达将引起国内和海外发展商的兴趣，强劲的投资流入大马依斯干达特区，2012年首11个月的承诺投资已高达204亿令吉，各领域迄今的总投资数额达到1051亿令吉。当中64%的投资数额约677亿令吉为国内投资，其余的375亿令吉则来自海外。

　　如果新加坡政府推出更多租赁或购买工业土地的条规，又或者限制外劳人数的流入，将推高大小企业对依斯干达的青睐。虽然价格在过去数年大幅升值，但努沙再也的工业土地依然保持高企的需求量。

　　过去两个月，依斯干达的游客量激增，相信与乐高乐园（Legoland）和公主港（Puteri Harbour）家庭主题乐园的开幕有关。乐高乐园在学校假期期间周末的参观人数达到每天1万5000人，柔佛许多酒店也纷纷爆满。

　　2012年被视为是努沙再也（Nusajaya）的引爆点。在依斯干达拥有大规模的将成为最大赢家。UEM置地凭着在努沙再也的1万1000英亩地库，在当地急升的地价中受益最深。Iskandar Waterfront控股手中的4000英亩地库也不容忽视；双威（SUNWAY）和吉星机构（CRESNDO）也分别在当地持有1470英亩及3000英亩的地库。

　　并购和私有化

　　大马房产领域在去年全年成长6%，在估值吸引之下，发展商或者会选择收购公司股权以获得土地，而非去竞标收购地库。“并购面对的课题，如价格、集资、监管部门的批准、控制以及协同效应方面，都是需要解决的。”研究员余美慧补充，大股东们也将藉此机会，对流动性差但资产价值高，而且被低估的公司进行私有化。 近期房地产领域的并购活动包括UEM置地与阳光（Sunrise）、双威控股与双威城（SunwayCity）、森那美与依恩奥、Iskandar Waterfront与地不佬盛大（Tebrau），还有目前商讨中的马资源与Nusa Gapurna；而私有化方面则有大城市。这些收购出价平均在价格对资产价值1.1倍，比最后交易价格平均具17%溢价。 “我们不排除部份被私有化的公司将在重组后重新挂牌上市，如IOI产业、大城市（以产业信托方式），以及岛屿-彩虹企业（Pelangi）-八打灵花园（Petaling Garden Bhd）。岛屿、彩虹企业和八打灵花园，可能会被注入森那美或实达集团，进而成为全马最大的发展商。”

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