海外投资高收益地区——马来西亚
2016-04-12

　　中国资本在海外“买买买”不断创下新纪录。仅2016年第一季度，境外交易总额已逼近2015年全年。中国资本的资金流向不仅仅集中于几个全球门户城市，更开始向收益率更高的海外其他城市扩散，房地产仍然是中国买家海外投资关注的焦点。

　　海外房产投资倍增

　　汤森路透数据显示，2016年第一季度，全球交易活动的规模为6820亿美元，其中1010亿美元（即15%）涉及中国买家。中国创下在单季度海外并购中占比的最高纪录，第一季度的境外交易总额已逼近2015年全年1090亿美元的交易记录。

　　其中，中国资本投资到海外房地产的资金总额也出现倍增。莱坊国际刚刚发布的统计数据显示，2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元，是2014年的两倍。实际上，这个数字在2015年前10个月就已经超过2014年全年总额的151亿美元，比2009年增加了50倍。

　　2015年中国买家表现突出，全球许多地标性建筑都被中国买家收入囊中，掀起了中国资本海外房地产投资的新一波浪潮。莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅指出：“这波浪潮与之前几波的海外房地产投资热潮开始出现了微妙的差别，中国资本的资金流向，不仅仅集中于几个全球门户城市，更是开始向收益率更高的海外其他城市扩散。”

然而，中国买家的大量进入，被当地民众认为是抬高房价的重要因素，在一些中国人投资的热门地区，政府开始限制外国人的投资买房行为。

　　与遏制投资移民的政府不同，同样拥有无敌海景、优良的商业、医疗、教育置业环境的马来西亚政府则对海外置业持友好态度。为了吸引投资，马来西亚政府还给予购房者特别贷款优惠。外国人购房可申请贷款，也可获得50%~60%的贷款，4%的贷款利率。

　　加之“一带一路”以及“大吉隆坡计划”等各种利好的叠加，国际企业不约而同、蜂拥进入，激发大量高端物业需求，从而使吉隆坡的住房投资回报率多维持在5%~7%之间，近五年房价保持7%~10%增幅，这让马来西亚成为中国买家的新兴投资目的地之一。

　　免签拉动入境投资

　　自今年3月1日起，马来西亚对中国赴马游客实行免签。一个多月来大量的中国游客涌入马来西亚，在首都吉隆坡，前来的中国游客已经超过了当地的接待能力，旅行社不得不调动其他城市的旅游大巴来应对如此庞大的大旅客流量。

　　2015年中国赴马来西亚的游客数量为320万人次。马来西亚副总理扎希德表示，对中国游客采取免签措施，希望在未来5年内每年吸引800万中国游客，并带来221亿马币（约合346亿元人民币）的购买力。

　　在吉隆坡的各大商场随处可见中国游客，这些中国游客的到来不仅拉动了消费，还带来了大量的不动产投资。

　　来自上海的马小姐已经是第二次来马来西亚了，这一次除了旅行放松心情，马小姐更重要的任务是来做一次家庭投资考察，希望马来西亚能够成为她们家海外置业的首站。

　　她看的两个房产投资项目均位于吉隆坡中心金三角商业区，由马来西亚第一品牌开发商Pavilion集团在推出的豪华服务式公寓——禧榕庄（PAVILION CEYLON HILL）以及Pavilion suites 帝堡项目。

　　“在吉隆坡如此核心的地段，作为悦榕庄升级版的禧榕庄最低总价不足200万元人民币，预期的投资回报率可以超过5%。想想同样的价格在上海已经要买到外环去了。”马小姐表示。

　　在马来西亚深耕25年的汎马久久国际集团执行总裁王琇瑛告诉记者，在华人心中“地段、地段、地段”是投资房产不变的真理，这两个项目位于吉隆坡的“满家乐区”，相当于上海的古北，是高端海外商务人士聚居区，都颇受中国买家的欢迎，投资回报率高达6%~8%，是中国投资客最关注的“蛋黄中的钻石”地段。

　　另一方面，养老和教育也是影响买房行为的主要因素。王琇瑛介绍：“一直以来，先进的医疗水平让马来西亚成为全球著名医疗旅游的目的地。便宜的消费、高素质的生活水平，再加上适度的宜人气候，使这里成为最适合退休养老的国度。同时，马来西亚不少顶尖大学，任何级别的教育文凭均被欧、美、澳大利亚承认，且学费只有英国的四分之一，吸引了大量中国家长来到这里投资。兼具优美的环境、养老条件与子女教育的复合需求，让越来越多的中国买家青睐马来西亚。”

　　铁路促使买家深入

　　除了大量个人投资者的涌入，中国企业也不断加码。

　　中国中铁股份有限公司刚刚宣布，将在马来西亚首都吉隆坡投资20亿美元兴建区域总部，以此为中心推动其在东南亚地区的铁路、公路等基础设施建设项目。

　　去年12月，中国中铁(601390,股吧)股份有限公司参与的联营体，收购了位于吉隆坡中心地区的“大马城”项目60%股权。该综合性办公设施选址于吉隆坡大马城，项目占地面积约200万平方米，总建筑面积约840万平方米。根据马来西亚政府规划，大马城项目是隆新高铁的终点站，建成后将成为吉隆坡最重要的交通枢纽和集金融、商业、文化、旅游、高级住宅于一体的国际经济中心。

　　大量的中国企业在加大对马来西亚的投资。马来西亚投资发展局3月公布的《2015年马来西亚投资表现报告》显示，去年全年中国大陆对马投资项目17个，是马来西亚第四大外资来源地。

　　“中国投资”毫无疑问地成为了马来西亚经济界2015年度的热词。

　　马来西亚作为中国在东盟的最大贸易伙伴，双边贸易额2014年已超过1000亿美元。在共建“一带一路”框架下，近年来中国对马来西亚的投资持续升温。据中国商务部统计，2015年全年中国对马来西亚非金融类直接投资达4.08亿美元，同比增加237%。

　　截至目前，在马来西亚拿地开发的中国房企包括了碧桂园、绿地、雅居乐、新华联(000620,股吧)、富力等，投资总额达到数千亿元人民币。

　　今年1月，千亿级的房企碧桂园最大的海外投资项目马来西亚的“森林城市”项目已开始销售，项目位于依斯干达经济特区内，该区发展为如同深圳（楼盘）的经济特区，目前全面外资免税赋优惠，计划总投资达400亿美元，填海建成容纳70万人口的新城。

　　项目的开售势必带来大量的国内投资者，马来西亚华人置业潮有望进一步升温，此前碧桂园在马来西亚新山的项目有三成的买家来自中国。

　　2020年，将有三条连接中国与东南亚的高铁线路建成通车。同时，连接新加坡到吉隆坡的快速铁路隆新高速铁路也将于2020年完工，将大大拉近吉隆坡与国际城市新加坡的距离，带动经济发展。

　　铁路的通车让中国和东盟国家经济联系的日益紧密，中国投资的不断深入，势必带来新一轮房产投资的热潮。